Le bail de location non meublé est une forme de contrat de location qui régit la mise à disposition d'un logement non équipé de mobilier. Il se distingue du bail meublé par l'absence de meubles et d'équipements dans le logement loué. Cette distinction est importante car elle influence les obligations des parties, la durée du bail et les conditions de résiliation.
Caractéristiques du bail non meublé en france
Le bail de location non meublé est régi par le Code civil français. Il est essentiel de comprendre les obligations du bailleur et du locataire, ainsi que les différentes clauses qui peuvent être incluses dans le contrat.
Définition légale et articles du code civil
Le Code civil français définit le bail de location non meublé comme un contrat par lequel une personne, le bailleur, s'engage à mettre à disposition d'une autre personne, le locataire, un logement en état d'habitabilité et de conformité aux normes de sécurité. En contrepartie, le locataire s'engage à payer un loyer et à respecter les obligations prévues au contrat. Les articles 1719 et suivants du Code civil régissent les dispositions générales relatives aux baux d'habitation.
Obligations du bailleur
- Mise à disposition du logement en état d'habitabilité : Le bailleur doit remettre le logement au locataire en état d'habitabilité, conforme aux normes de sécurité et de salubrité en vigueur. Il doit notamment s'assurer que le logement est propre, sain et décent, et qu'il ne présente aucun danger pour la santé ou la sécurité du locataire.
- Fourniture d'un logement sain et décent : Le logement doit être conforme aux normes d'hygiène et de salubrité en vigueur. Il doit notamment être exempt de nuisances sonores ou olfactives, et disposer d'installations sanitaires et de chauffage en état de fonctionnement. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques minimales des logements décents.
- Entretien des parties communes : Le bailleur est responsable de l'entretien des parties communes du bâtiment (hall d'entrée, cage d'escalier, etc.) ainsi que des éléments non privatifs du logement (système de chauffage, plomberie, etc.).
- Assurance du logement : Le bailleur est tenu de souscrire une assurance couvrant les risques liés au logement loué (incendie, dégâts des eaux, etc.).
Obligations du locataire
- Paiement du loyer et des charges : Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges locatives (eau, chauffage, etc.) à la date prévue au contrat. Le loyer doit être payé chaque mois, sauf disposition contraire du contrat.
- Entretien courant du logement : Le locataire est responsable de l'entretien courant du logement. Il doit notamment nettoyer et entretenir le logement, réparer les petits dommages et effectuer les réparations mineures. Les réparations dites "locatives" sont à la charge du locataire.
- Respect des obligations de voisinage : Le locataire doit respecter les règles de bonne conduite et de tranquillité du voisinage. Il doit notamment éviter de faire du bruit excessif et de perturber la vie des autres occupants du bâtiment.
- Usage conforme du logement : Le locataire doit utiliser le logement conformément à sa destination. Il ne peut pas le sous-louer ou l'utiliser à des fins illégales ou contraires à l'ordre public.
Clause de non-meublement
La clause de non-meublement est essentielle pour distinguer le bail de location non meublé du bail meublé. Elle doit être expressément mentionnée dans le contrat de location. Cette clause précise que le logement n'est pas fourni avec des meubles et des équipements. Si cette clause est absente, le bail peut être considéré comme un bail meublé, ce qui implique des obligations différentes pour les parties.
Détermination du loyer
Le loyer d'un logement non meublé est déterminé en fonction de plusieurs critères, notamment:
- La superficie du logement : Le loyer est généralement proportionnel à la superficie habitable du logement. Le loyer est souvent exprimé en euros par mètre carré.
- La localisation du logement : Le loyer est plus élevé pour les logements situés dans des zones recherchées ou à proximité des commodités (transports en commun, commerces, écoles, etc.).
- L'état du logement : Un logement en bon état et rénové récemment sera généralement loué à un prix plus élevé qu'un logement nécessitant des travaux. La qualité des finitions, l'isolation et les équipements (cuisine équipée, salle de bain moderne) peuvent également influencer le loyer.
- Les charges locatives : Les charges locatives (eau, chauffage, etc.) sont incluses dans le loyer ou payées en sus. Le montant des charges peut varier en fonction du type de logement et de sa consommation énergétique.
Durée du bail
La durée du bail de location non meublé peut varier. Elle peut être d'un an, de trois ans, de six ans ou de neuf ans. La durée du bail est généralement fixée au moment de la signature du contrat. Le locataire peut cependant quitter le logement à la fin de la période de location, en respectant un délai de préavis.
Durée minimale du bail : En France, la durée minimale d'un bail de location non meublé est d'un an. Il s'agit d'une protection pour le locataire qui lui permet de ne pas être expulsé du logement avant un an. Toutefois, des exceptions existent pour les baux à usage professionnel.
Droit de préemption du locataire
Le locataire dispose d'un droit de préemption en cas de vente du logement. Ce droit lui permet de se porter acquéreur du logement aux mêmes conditions que celui proposé par un tiers acheteur. Le locataire dispose d'un délai pour exercer son droit de préemption, qui est généralement de deux mois. Si le locataire souhaite exercer son droit de préemption, il doit notifier au bailleur sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception.
Exemple : Un locataire habite un appartement depuis 5 ans. Le propriétaire décide de vendre l'appartement. Le locataire a le droit de se porter acquéreur de l'appartement au prix proposé par un potentiel acheteur. Il dispose de deux mois pour exercer son droit de préemption.
Aspects spécifiques du bail non meublé
Le bail de location non meublé présente plusieurs aspects spécifiques à prendre en compte. Il est important de bien comprendre les règles qui s'appliquent aux travaux, à la résiliation du bail et au dépôt de garantie.
Travaux de rénovation et d'amélioration
Le locataire peut demander au bailleur d'effectuer des travaux de rénovation ou d'amélioration du logement. Les travaux sont définis comme "des travaux qui modifient la substance du bien loué" et sont à la charge du bailleur. Si le bailleur refuse ou ne donne pas de réponse dans un délai de deux mois, le locataire peut, sous certaines conditions, effectuer les travaux à ses frais.
- Procédures d'autorisation des travaux : Les travaux importants nécessitent l'accord préalable du bailleur. Cette autorisation doit être accordée par écrit, et le bailleur peut fixer des conditions pour la réalisation des travaux.
- Répartition des coûts et des responsabilités : Le locataire peut demander une participation financière du bailleur aux travaux, notamment si ceux-ci améliorent la valeur du logement. La répartition des coûts et des responsabilités est généralement fixée par accord entre les parties.
- Impact sur le loyer : Si les travaux entraînent une augmentation de la valeur du logement, le bailleur peut demander une augmentation du loyer. L'augmentation du loyer est généralement soumise à des règles spécifiques en fonction de la durée du bail et de la nature des travaux.
Droit de résiliation anticipée
Le locataire peut résilier le bail de location non meublé avant son terme dans certains cas.
- Cas de résiliation pour motifs légitimes : Le locataire peut résilier le bail si le logement est insalubre, si le bailleur ne respecte pas ses obligations ou si le locataire est victime de violence conjugale.
- Procédure à suivre : Pour résilier le bail, le locataire doit informer le bailleur de sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit également respecter un délai de préavis, qui peut varier en fonction de la durée du bail.
Congé du locataire
Le locataire peut donner congé du logement à la fin de la durée du bail. Il doit respecter un délai de préavis.
- Délais de préavis en fonction de la durée du bail : Le délai de préavis est généralement de trois mois pour un bail d'un an, de six mois pour un bail de trois ans, de neuf mois pour un bail de six ans, et de douze mois pour un bail de neuf ans.
- Conditions et conséquences de la résiliation : Le locataire doit respecter les conditions de résiliation prévues au contrat de location. En cas de non-respect des conditions de résiliation, le locataire peut être tenu de payer des dommages et intérêts au bailleur.
Défaut de paiement du loyer
Si le locataire ne paie pas son loyer à la date prévue, le bailleur peut engager des actions pour obtenir le paiement.
- Procédure de mise en demeure : Le bailleur doit d'abord envoyer au locataire une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette mise en demeure doit fixer un délai au locataire pour payer le loyer dû.
- Actions possibles du bailleur : Si le locataire ne paie pas le loyer dans le délai imparti, le bailleur peut saisir le tribunal pour obtenir un jugement de paiement. Il peut également demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Dépôt de garantie
Le bailleur peut demander au locataire un dépôt de garantie. Ce dépôt est destiné à couvrir les éventuels dommages causés au logement par le locataire. Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges.
- Montant du dépôt de garantie et sa restitution : Le montant du dépôt de garantie est généralement équivalent à un mois de loyer. Il doit être restitué au locataire à la fin du bail, déduction faite des réparations nécessaires.
- Utilisation du dépôt de garantie : Le bailleur ne peut utiliser le dépôt de garantie que pour couvrir les dommages causés au logement par le locataire. Il doit présenter au locataire des justificatifs des dépenses effectuées.
Assurance du logement
Le locataire est tenu de souscrire une assurance couvrant les risques liés au logement loué. L'assurance habitation est une assurance obligatoire pour tous les locataires.
- Obligations du locataire et du bailleur : Le locataire est responsable de la souscription de l'assurance habitation. Il doit choisir une assurance qui couvre les risques minimums requis par la loi. Le bailleur peut également exiger que le locataire souscrive une assurance complémentaire pour couvrir certains risques spécifiques, notamment les risques liés aux dommages causés aux voisins.
- Couverture minimale requise : L'assurance habitation doit au minimum couvrir les risques de dommages causés au logement et aux biens personnels du locataire (incendie, dégâts des eaux, vol, etc.).
Cas particuliers du bail non meublé
Le bail de location non meublé peut présenter des cas particuliers en fonction de la nature du logement, de l'usage du logement et des conditions de location.
Location saisonnière
La location saisonnière non meublée est une forme de location qui s'applique aux logements loués pour une durée inférieure à un an. Elle est souvent utilisée pour les vacances ou les séjours temporaires. La location saisonnière est soumise à des règles spécifiques, notamment en matière de durée de location, de prix et de conditions de résiliation. Par exemple, un logement loué pour un mois en juillet est une location saisonnière. La loi n° 2019-778 du 26 juillet 2019 relative à la lutte contre la fraude et la manipulation en matière de location touristique et de services de la société de l'information régit la location saisonnière.
Exemple : La location d'un appartement à la mer pendant une semaine en août est une location saisonnière. La location d'un chalet en montagne pour un week-end est également une location saisonnière.
Location d'un logement à usage professionnel
Le bail de location d'un logement à usage professionnel est un type de bail qui s'applique aux logements loués pour exercer une activité professionnelle. Ces baux sont soumis à des règles spécifiques en matière de durée, de loyer et de conditions de résiliation. Le propriétaire du logement doit s'assurer que l'activité professionnelle est compatible avec le zonage et les règles du voisinage.
Exemple : Si un locataire souhaite installer un cabinet d'avocat dans un appartement, il signera un bail à usage professionnel. Le bail devra spécifier l'activité professionnelle exercée dans le logement, et le propriétaire devra s'assurer que l'activité est compatible avec le zonage et les règles du voisinage.
Location solidaire
La location solidaire non meublée est une forme de location qui vise à faciliter l'accès au logement pour les personnes en difficulté. Ce type de bail est généralement proposé par des associations ou des organismes à but non lucratif. Le locataire doit s'engager à participer à un projet social ou solidaire en contrepartie du loyer. La location solidaire peut prendre différentes formes : location à prix modéré, location accompagnée, etc.
Exemple : Une association propose des appartements en location solidaire à des personnes en situation de précarité. Les locataires s'engagent à participer à des ateliers d'insertion sociale en contrepartie du loyer.
Location d'un logement insalubre
Un logement insalubre est un logement qui présente des conditions dangereuses pour la santé ou la sécurité des occupants. Si le logement est insalubre, le locataire peut demander au bailleur de le mettre en état d'habitabilité. Si le bailleur ne donne pas suite, le locataire peut demander la résiliation du bail et l'expulsion du logement. Le locataire peut également demander une réduction du loyer si le logement est insalubre.
Exemple : Un appartement présente des problèmes d'humidité importants, ce qui rend l'air irrespirable et provoque des problèmes de santé pour le locataire. Le locataire peut demander au bailleur de réaliser des travaux pour remédier à ces problèmes. Si le bailleur refuse, le locataire peut demander la résiliation du bail.
Conseils pratiques pour les locataires et les bailleurs
Voici quelques conseils pratiques pour les locataires et les bailleurs :
Conseils pour les locataires
- Vérifiez attentivement le contrat de location : Avant de signer un bail de location non meublé, il est important de bien comprendre les termes et conditions du contrat. Lisez attentivement le bail, et n'hésitez pas à demander des explications au bailleur ou à un professionnel du droit si nécessaire.
- Faites un état des lieux d'entrée : Un état des lieux d'entrée doit être réalisé au moment de l'entrée dans les lieux. Ce document sert à décrire l'état du logement à l'arrivée du locataire. Il doit être signé par le locataire et le bailleur, et doit être joint au contrat de location. Cet état des lieux permettra de déterminer les éventuels dommages qui sont à la charge du locataire à la fin du bail.
- Souscrivez une assurance habitation : Il est important de souscrire une assurance habitation pour couvrir les risques liés au logement loué (incendie, dégâts des eaux, vol, etc.).
- Contactez le bailleur en cas de problème : En cas de problème dans le logement (fuite d'eau, panne de chauffage, etc.), il est important de contacter le bailleur rapidement pour lui signaler le problème.
Conseils pour les bailleurs
- Rédigez un contrat de location clair et précis : Le contrat de location doit être clair, précis et complet. Il doit mentionner toutes les obligations des parties et les conditions de résiliation du bail.
- Faites un état des lieux d'entrée et de sortie : Un état des lieux d'entrée et de sortie doit être réalisé au moment de l'entrée et de la sortie du locataire. Cet état des lieux permet de déterminer les éventuels dommages qui sont à la charge du locataire.
- Assurez le logement loué : Il est important de souscrire une assurance couvrant les risques liés au logement loué (incendie, dégâts des eaux, etc.).
- Respectez les obligations du bailleur : Le bailleur doit respecter ses obligations envers le locataire, notamment en matière d'entretien du logement et de respect des normes de sécurité et de salubrité.
Important : Le bail de location non meublé est un contrat complexe. Il est important de se faire assister par un professionnel du droit si nécessaire.